OVK står för obligatorisk ventilationskontroll och är precis vad det låter som: en lagstadgad besiktning av fastighetens ventilationssystem. Det är fastighetsägarens ansvar att se till att den genomförs, och det är kommunens byggnadsnämnd som övervakar att det faktiskt sker.
Trots att OVK funnits som krav sedan 1991 är det fortfarande en av de vanligaste frågorna vi får från BRF-styrelser. Vad är det egentligen? Hur ofta ska det göras? Vad händer om vi inte klarar besiktningen? Och vad kostar det?
Den här guiden reder ut grunderna.
Vad kontrolleras vid en OVK?
Vid en OVK-besiktning kontrollerar en certifierad besiktningsman att ventilationssystemet fungerar enligt de krav som gällde när systemet installerades eller senast ändrades. Besiktningen omfattar tre huvudsakliga delar.
- Funktion. Fungerar ventilationen som den ska? Levererar den rätt luftflöden till rätt utrymmen? Drar frånluften i kök och badrum tillräckligt?
- Renhet. Är kanaler, don och filter i godtagbart skick? Igensatta ventilationskanaler minskar luftflödet och kan i värsta fall leda till fuktproblem och dålig inomhusmiljö.
- Energieffektivitet. Sedan 2006 ingår det i OVK-besiktningen att ge förslag på hur ventilationssystemets energieffektivitet kan förbättras. Det kan handla om allt från filterbyten till installation av värmeåtervinning.
Besiktningsmannen dokumenterar sina fynd i ett OVK-protokoll som skickas till byggnadsnämnden i er kommun. Om ventilationen godkänns får fastigheten ett intyg som ska sitta väl synligt i byggnaden, ofta i trapphuset.
Hur ofta ska OVK göras?
Intervallet beror på vilken typ av ventilationssystem fastigheten har och vilken typ av verksamhet som bedrivs i byggnaden.
- Varje tredje år: Fastigheter med FT-system (fläktstyrd till- och frånluft) och FTX-system (fläktstyrd till- och frånluft med värmeåtervinning). Det gäller de flesta moderna flerbostadshus.
- Vart sjätte år: Fastigheter med enbart frånluftsventilation (F-system) som är fläktstyrd. Många hus byggda från 1960-talet och framåt har den här typen av system.
- En gång (vid installation): Fastigheter med självdragsventilation, alltså äldre hus utan fläktar, behöver bara besiktigas en gång, i samband med att systemet installerades eller väsentligt ändrades. Har ni ett hus med självdrag och aldrig genomfört OVK sedan kravet infördes bör ni dock kontrollera vad som gäller med er kommun.
Om ni inte vet vilket system er fastighet har kan er tekniska förvaltare eller fastighetsskötare hjälpa er att identifiera det.
Vem ansvarar för att OVK genomförs?
Ansvaret ligger hos fastighetsägaren. I en bostadsrättsförening innebär det att det är styrelsen som ansvarar för att besiktningen genomförs inom rätt intervall.
I praktiken är det vanligt att förvaltaren bevakar OVK-intervallen och kallar till besiktning i tid. Det är en av de uppgifter som normalt ingår i den tekniska förvaltningen. Men även om förvaltaren sköter det praktiska är det formellt styrelsens ansvar att det blir gjort. Kontrollera därför att ert förvaltningsavtal tydligt anger vem som bevakar OVK-fristen.
Besiktningen i sig får bara utföras av en certifierad funktionskontrollant. Certifieringen utfärdas av ackrediterade organ och är personlig, vilket innebär att det är den enskilda besiktningsmannen som är certifierad, inte företaget.
Vad händer om ni inte klarar besiktningen?
Om besiktningsmannen hittar brister som innebär att ventilationssystemet inte uppfyller kraven noteras dessa som anmärkningar i OVK-protokollet. Protokollet skickas till kommunens byggnadsnämnd oavsett om fastigheten klarar besiktningen eller inte.
Vid anmärkningar får ni som fastighetsägare en tidsfrist att åtgärda bristerna. Vanliga brister är otillräckliga luftflöden, igensatta kanaler, trasiga don eller fläktar som inte levererar rätt kapacitet. Efter att bristerna åtgärdats genomförs en efterkontroll för att verifiera att allt fungerar.
Om ni inte åtgärdar bristerna, eller om ni inte genomför OVK alls, kan byggnadsnämnden förelägga er att göra det. Ett sådant föreläggande kan förenas med vite, alltså en ekonomisk sanktion. I praktiken är det ovanligt att det går så långt, men det händer.
Det finns också en försäkringsaspekt att vara medveten om. Om en skada uppstår till följd av bristande ventilation, exempelvis mögelskador orsakade av otillräckligt luftflöde, och det visar sig att OVK inte genomförts eller att kända brister inte åtgärdats kan det påverka försäkringsersättningen.
Vad kostar en OVK-besiktning?
Kostnaden varierar beroende på fastighetens storlek, antal lägenheter och vilken typ av ventilationssystem som finns. En besiktning av ett mindre flerbostadshus med 10 till 15 lägenheter och ett enkelt frånluftsystem kostar normalt några tusen kronor. Större fastigheter med FTX-system och fler lägenheter landar högre.
Om besiktningen visar brister som behöver åtgärdas tillkommer kostnaden för själva åtgärderna. Det kan handla om allt från enkla filterbyten och injustering av don till mer omfattande arbeten som rensning av kanaler eller byte av fläktenheter.
Begär alltid in offerter från minst två certifierade besiktningsmän. Prisskillnaderna kan vara betydande, och det är en tjänst där det lönar sig att jämföra.
OVK och den tekniska förvaltningen
OVK-besiktningen är inte en isolerad händelse utan en del av det löpande tekniska underhållet. Bristerna som identifieras vid en besiktning bör inte bara åtgärdas punktuellt utan även dokumenteras i underhållsplanen för att förebygga återkommande problem.
En förvaltare som arbetar med teknisk förvaltning i kombination med OVK-besiktning kan samordna besiktningen med den löpande drifttillsynen. Det innebär att identifierade brister fångas upp direkt inom förvaltningen istället för att hamna i en separat process som styrelsen måste driva själv.
Resultatet från OVK kan dessutom ge underlag för energioptimering av ventilationssystemet, något som kan sänka föreningens driftkostnader. Vi har skrivit mer om det i vår guide om hur ni sänker driftkostnaderna i er BRF.
Vanliga frågor om OVK
Måste vi släppa in besiktningsmannen i lägenheterna?
Det beror på ventilationssystemets utformning. I fastigheter där don och kanaler finns i lägenheterna behöver besiktningsmannen tillgång till ett urval av lägenheter för att kontrollera luftflödena. Styrelsen ansvarar för att meddela de boende i god tid.
Kan vi göra OVK själva?
Nej. OVK får bara utföras av en certifierad funktionskontrollant. Det är ett lagkrav.
Vi har självdragsventilation. Behöver vi göra OVK?
Självdrag behöver normalt bara besiktigas en gång, vid installation. Men om systemet väsentligt ändrats, exempelvis genom installation av köksfläkt som ansluts till kanalen, kan en ny besiktning krävas. Kontrollera med er kommun.
Vad är skillnaden mellan OVK och ventilationsrensning?
OVK är en kontroll av att systemet fungerar. Ventilationsrensning är en åtgärd där kanalerna rensas från damm och smuts. De är två olika saker, men rensning kan bli nödvändig som en följd av vad OVK-besiktningen visar.
Sammanfattning
OVK är ett lagkrav, inte ett val. Se till att ni vet när nästa besiktning ska genomföras, att ni har en certifierad besiktningsman bokad i tid och att eventuella brister åtgärdas inom den tidsfrist ni får. Kontrollera att ert förvaltningsavtal tydligt anger vem som bevakar OVK-fristen, så att den inte glöms bort mellan styrelsemöten.
Behöver ni hjälp med OVK-besiktning eller har frågor om er ventilation? Kontakta oss så berättar vi mer om hur vi arbetar med ventilationskontroll och teknisk förvaltning.
