I nästan varje styrelseöverlämning vi är inblandade i dyker samma fråga upp: ”Har vi en giltig energideklaration?” Följt av tystnad och någon som börjar bläddra i en pärm.
Energideklarationen är ett av de där kraven som alla vet att de ska uppfylla men som sällan får någon uppmärksamhet förrän den löpt ut. Och det är synd, för dokumentet innehåller faktiskt användbar information om fastighetens energiförbrukning och vad ni kan göra åt den. Men vi börjar från början.
Vad är det och varför finns kravet?
Kravet på energideklaration regleras i lagen om energideklaration för byggnader och gäller bland annat flerbostadshus. I praktiken innebär det att alla BRF:er berörs.
En certifierad energiexpert besöker fastigheten, granskar installationer och klimatskal, samlar in driftsdata och sammanställer en deklaration som registreras hos Boverket. Deklarationen redovisar hur mycket energi fastigheten använder per kvadratmeter och år, uppdelat på uppvärmning, varmvatten och fastighetsel. Den innehåller också en energiklass från A till G och, viktigast av allt, konkreta rekommendationer på åtgärder som kan förbättra prestandan.
Poängen med kravet är transparens. Boende och köpare ska kunna jämföra byggnaders energiprestanda på ett enhetligt sätt. Men för styrelsen har deklarationen ett annat värde: den ger er ett oberoende underlag för vilka energiåtgärder som är värda att titta närmare på.
Giltighetstid och tajming
En energideklaration gäller i tio år. Gjorde ni er senaste 2015 eller 2016 är det alltså hög tid att planera en ny.
Det finns inget krav på att uppdatera den under giltighetstiden. Men om ni genomfört större energiåtgärder, kanske bytt fönster, installerat värmepump eller tilläggsisolerat vinden, kan det vara värt att göra en ny i förtid. En förbättrad energiklass syns vid lägenhetsöverlåtelser och mäklare lyfter det allt oftare i sina prospekt.
Saknar ni helt en giltig deklaration kan Boverket förelägga föreningen att upprätta en. Det föreläggandet kan förenas med vite, alltså en ekonomisk sanktion. I praktiken händer det sällan, men vid lägenhetsförsäljningar ställer det till problem om deklarationen saknas. Köpare förväntar sig att den finns.
Vad kostar det?
Det beror på fastighetens storlek. För ett normalt flerbostadshus med 20 till 50 lägenheter landar det vanligtvis på några tusen upp till runt tiotusen kronor. Större eller mer komplexa fastigheter med flera undercentraler eller blandade uppvärmningskällor kan kosta mer.
Prisskillnaderna mellan olika energiexperter är ibland förvånansvärt stora. Ta in minst två offerter. Och titta inte bara på priset. Kvaliteten på rekommendationerna varierar. En deklaration som bara bockar av lagkravet utan att ge er något användbart tillbaka är en missad möjlighet.
Det kan underlätta om er tekniska förvaltare samordnar processen. Förvaltaren har redan tillgång till driftsdata för värme och el, känner till fastighetens system och kan se till att energiexperten får rätt underlag utan att styrelsen behöver springa ärenden.
Rekommendationerna: det som faktiskt gör deklarationen användbar
Många styrelser läser energiklassen, nickar och lägger dokumentet i byrålådan. Det är steg ett. Steg två, som färre tar sig tid med, är att läsa rekommendationerna.
Typiska förslag handlar om saker som tilläggsisolering av vindsbjälklag, byte av äldre fönster, optimering av värmesystemet, installation av närvarostyrd belysning i gemensamma utrymmen och individuell mätning av varmvatten. Listan kan vara lång.
Allt är inte lika lönsamt. Att optimera värmesystemet eller byta till LED har ofta kort återbetalningstid och kan genomföras snabbt. Fönsterbyte eller fasadisolering är stora investeringar som behöver planeras inom ramen för underhållsplanen och utvärderas noggrant.
Utmaningen för de flesta styrelser är att gå från rekommendation till handling. Vilka åtgärder ger mest effekt just i vår fastighet? I vilken ordning bör de genomföras? Vad kostar de och hur finansierar vi dem? Det är frågor som kräver att någon kopplar ihop energirekommendationerna med den tekniska verkligheten och budgeten. Vi har skrivit mer om konkreta besparingsåtgärder i vår guide om hur ni sänker driftkostnaderna i er BRF.
Kopplingen till förvaltningen
Det som gör energifrågan svår för många styrelser är att den spänner över flera ansvarsområden samtidigt. Tekniken sitter hos den som sköter drift och underhåll. Ekonomin sitter hos den som hanterar budget och bokslut. Planeringen sitter i underhållsplanen.
I en förening där teknik och ekonomi hanteras av olika aktörer, eller där styrelsen själv sköter delar av det tekniska, hamnar energifrågorna lätt mellan stolarna. Ingen äger frågan helt, och då händer ingenting.
I en komplett fastighetsförvaltning i Stockholm sitter teknik, ekonomi och planering under samma tak. Förvaltaren kan koppla ihop energideklarationens rekommendationer med underhållsplanen, budgetera åtgärderna via den ekonomiska förvaltningen och sedan genomföra dem inom den tekniska driften. Det tar bort koordineringsjobbet från styrelsens bord.
Förvaltaren bevakar också tioårsfristen så att ni inte plötsligt sitter med en utgången deklaration dagen innan en bostadsrätt ska säljas.
Sammanfattning
Energideklarationen är ett lagkrav som gäller i tio år. Kontrollera när er nuvarande löper ut. Om det är inom det närmaste året, börja planera nu. Läs inte bara energiklassen utan gå igenom rekommendationerna och diskutera med er förvaltare vilka åtgärder som är värda att prioritera.
Vill ni ha hjälp att samordna en ny energideklaration eller vill ni förstå vad den befintliga säger om er fastighet? Kontakta oss så tar vi det därifrån.
