Varje vinter får vi samtal från styrelser som hamnat i en akut situation. Det har snöat över natten, ingen har skottat gångarna och nu har en boende halkat vid entrén. Plötsligt handlar det inte bara om snö utan om ansvar, försäkring och frågan om vem som egentligen borde ha sett till att det var skottat och sandat klockan sju på morgonen.
Svaret är nästan alltid: styrelsen. Eller mer specifikt, den som styrelsen anlitat för att sköta det. Snöröjning är inte frivilligt för en BRF. Det är ett ansvar som regleras i lag, och konsekvenserna av att inte sköta det kan bli kännbara.
Vad säger lagen?
Enligt ordningslagen är fastighetsägaren skyldig att hålla gångbanor och ytor som gränsar till fastigheten fria från snö och is. Det inkluderar trottoarer utanför fastigheten, gångvägar på den egna tomten, entréer och ofta även parkeringsytor. Läs mer
I Stockholm regleras det mer i detalj genom lokala föreskrifter. Stockholms stad kräver att gångbanor ska vara framkomliga och halkfria. Det innebär i praktiken att snöröjning och sandning ska ske tillräckligt tidigt för att folk ska kunna ta sig till jobbet på morgonen. Exakt vad ”tillräckligt tidigt” innebär finns det ingen lagstadgad klockslag för, men praxis är att det ska vara skottat och sandat innan den morgonrusningen börjar.
Andra kommuner i Stockholmsregionen har liknande krav, men detaljerna varierar. Kontrollera vad som gäller i just er kommun.
Vad händer om någon halkar?
Det är här det blir allvar. Om en person halkar och skadar sig på mark som föreningen ansvarar för kan föreningen bli skadeståndsskyldig. Det gäller oavsett om det är en boende, en besökare eller en förbipasserande.
Bevisbördan kan hamna hos föreningen. Ni kan behöva visa att ni vidtagit rimliga åtgärder, alltså att ni haft ett avtal för snöröjning och sandning, att det följts och att ni agerat inom rimlig tid efter ett snöfall. Saknar ni dokumentation på att snöröjning faktiskt utförts blir det svårt att försvara er.
Föreningens fastighetsförsäkring täcker normalt skadeståndskrav vid halkolyckor, men försäkringsbolaget förväntar sig att ni gjort ert jobb. Om de kan visa att föreningen brustit i sitt ansvar, exempelvis att det inte funnits något avtal alls eller att känd halka inte åtgärdats, kan ersättningen reduceras.
Det enklaste sättet att skydda er är att ha ett skriftligt avtal med en markskötselentreprenör som specificerar vad som ska göras, hur ofta och inom vilken tid efter snöfall. Det avtalet är ert kvitto vid en eventuell skadeståndsprocess.
Vad ska snöröjningsavtalet innehålla?
Alla snöröjningsavtal är inte lika bra. Skillnaden mellan ett som skyddar er och ett som inte gör det sitter i detaljerna.
Avtalet bör ange vilka ytor som ingår. Gångvägar, entréer, trottoarer, parkeringsytor, trappor, ramper. Var specifika. En yta som inte står med i avtalet är en yta som ingen ansvarar för.
Det bör ange triggnivå, alltså vid vilket snödjup eller vilken väderprognos entreprenören rycker ut. Vanligt är att insatsen triggas vid 3 till 5 centimeter nysnö, men det varierar.
Det bör ange tidsramar. Hur snabbt efter ett snöfall ska ytorna vara skottade? Hur tidigt på morgonen ska det vara klart vid nattligt snöfall?
Sandning och halkbekämpning bör specificeras separat. Halka uppstår inte bara vid snö. Underkylt regn, smältvatten som fryser på natten och packad snö som blir till is kräver sandning eller saltning även när det inte snöar.
Slutligen bör avtalet ange hur insatserna dokumenteras. En entreprenör som loggar varje utryckning med tid och plats ger er ett underlag som håller om något händer.
Takskottning: ett eget kapitel
Snö på taket är en annan fråga, och en som ibland glöms bort tills det börjar droppa in vatten i översta våningen eller tills en snöklump rasar ner på trottoaren.
Fastighetsägaren ansvarar för att snö och is inte rasar ner från taket och skadar personer eller egendom. Det innebär att ni antingen behöver skotta taken regelbundet vid kraftigt snöfall eller sätta upp avspärrningar och varningsskyltar om det finns risk för ras.
Takskottning är inte något styrelsemedlemmar ska göra själva. Det är ett arbete som kräver fallskyddsutrustning, erfarenhet av att röra sig på tak och kunskap om var man får och inte får skotta för att inte skada tätskikt och plåtdetaljer. En felaktig takskottning kan orsaka mer skada än snön själv.
De flesta markskötselentreprenörer erbjuder takskottning som en del av vinteravtalet eller som en separat tjänst. Se till att det finns med i er planering innan vintern börjar.
Entrémattor, stuprännor och andra detaljer
Snö och is skapar problem på fler ställen än gångvägarna.
Stuprännor och dagvattenbrunnar som fryser igen leder till att smältvatten rinner längs fasaden istället för att ledas bort. Det kan orsaka fuktskador och isbildning vid entréer. Kontrollera att stuprännorna är rensade innan vintern och att dagvattenavrinningen fungerar.
Entrémattor som är frusna, buckliga eller felplacerade kan bli snubbelrisker. Byt ut slitna mattor före säsongen och se till att de ligger plant.
Utomhusbelysning gör stor skillnad vintertid. Mörka gångvägar som dessutom är isiga är en dålig kombination. Kontrollera att all belysning längs gångstråk och vid entréer fungerar innan säsongen. Er elektriker kan åtgärda trasiga armaturer och se över behov av kompletterande belysning.
När ska ni börja planera?
Inte i november. I september.
De bästa snöröjningsavtalen tecknas på sensommaren och tidig höst. Då har entreprenörerna kapacitet och ni har tid att jämföra offerter och ställa krav. Väntar ni till första snöfallet ringer alla samtidigt och ni får ta det som finns.
En förening som har sin markskötsel samlad hos förvaltaren slipper den stressen. Sommarens gräsklippning och vinterens snöröjning sköts av samma team, med samma kontaktperson och samma kunskap om fastighetens ytor. Det ger en kontinuitet som märks i kvaliteten.
Checklista inför vintern
Kontrollera att snöröjningsavtalet är på plats och att det täcker alla relevanta ytor. Säkerställ att avtalet inkluderar sandning och halkbekämpning, inte bara skottning. Stäm av att takskottning finns med i planeringen, antingen i avtalet eller som separat uppdrag. Kontrollera stuprännor och dagvattenbrunnar. Byt ut slitna entrémattor. Se över utomhusbelysningen. Informera de boende om var sand och skyffel finns om föreningen har det tillgängligt.
Sammanfattning
Snöröjning i en BRF är ett lagstadgat ansvar, inte en service. Styrelsen ansvarar för att gångvägar, entréer och trottoarer är framkomliga och halkfria, och om någon skadas kan föreningen bli skadeståndsskyldig. Skydda er genom att ha ett tydligt avtal på plats i god tid, se till att takskottning finns med i planeringen och dokumentera de insatser som görs.
Vill ni se över ert vinteravtal eller saknar ni ett helt? Kontakta oss så hjälper vi er att få en helhetslösning för utemiljön på plats innan säsongen börjar.
