Få frågor väcker så mycket känslor i en bostadsrättsförening som parkering. Kön är för lång, avgiften är för hög eller för låg, någon står på granngårdens plats och en medlem hävdar att platsen följde med lägenheten vid köpet.
Bakom irritationen finns ett regelverk som är betydligt tydligare än vad de flesta styrelser tror. Det är bara inte samma regelverk för alla platser. Här går vi igenom vad som gäller för avtal, uppsägning, avgifter och kontrollavgifter, samt var momsfrågan står just nu.
Parkeringsplats och garageplats är juridiskt två olika saker
Det här är själva grunden, och missförstånden här orsakar de flesta problem längre fram. En parkeringsruta utomhus och en plats i garaget under huset regleras av helt olika lagar.
En parkeringsplats utomhus, alltså en yta direkt på marken utan tak och väggar, upplåts som ett lägenhetsarrende enligt jordabalkens 7 och 8 kapitel. En garageplats ligger inuti en byggnad och räknas därför som en lokal, vilket gör att hyreslagen i 12 kap. jordabalken gäller.
| Parkeringsplats utomhus | Garageplats | |
|---|---|---|
| Upplåtelseform | Lägenhetsarrende | Lokalhyra |
| Regleras av | Jordabalken 7 och 8 kap. | Jordabalken 12 kap. (hyreslagen) |
| Besittningsskydd | Nej, varken direkt eller indirekt | Ja, indirekt besittningsskydd |
| Avtalsfrihet | Stor | Begränsad, hyreslagen är en skyddslagstiftning till hyresgästens fördel |
| Uppsägningstid | Enligt avtalet. Saknas reglering vid avtal på obestämd tid gäller uppsägning senast sex månader före fardagen den 14 mars | Lagstadgad. Tillsvidareavtal har nio månaders uppsägningstid, tidsbestämda avtal varierar |
| Ändra villkoren | Går inte att säga upp för villkorsändring. Avtalet sägs upp och ett nytt tecknas | Uppsägning för villkorsändring, med formkrav på uppsägningen |
Carportar hamnar i en gråzon. De har tak men saknar ofta väggar, och bedömningen får göras utifrån hur konstruktionen faktiskt ser ut. Är ni osäkra är det värt en juridisk avstämning innan ni skriver avtalen, inte efter.
Uppsägning och avgiftshöjning: så gör ni rätt
Oavsett upplåtelseform ska uppsägning ske skriftligen. Därefter skiljer sig hanteringen åt.
För parkeringsplatser utomhus är det enkelt i praktiken. Vill ni höja avgiften säger ni upp arrendeavtalet enligt avtalets uppsägningstid och erbjuder ett nytt avtal med de nya villkoren. Ha det nya avtalet färdigt redan vid uppsägningen, annars uppstår ett glapp som skapar onödig oro hos medlemmarna. Eftersom besittningsskydd saknas har den som nyttjat platsen ingen rätt till ersättning om ni inte kommer överens.
För garageplatser är det mer komplicerat. Uppsägningen måste uppfylla hyreslagens formkrav för att över huvud taget vara giltig, och innehållet skiljer sig beroende på om ni säger upp för avflyttning eller för villkorsändring. Hyresgästen har därefter normalt två månader på sig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Det indirekta besittningsskyddet innebär att medlemmen kan ha rätt till ekonomisk ersättning från föreningen om uppsägningen saknar godtagbar grund och personen tvingas flytta.
Slarvar ni med formalian vid en garageuppsägning riskerar ni inte bara att uppsägningen blir ogiltig, utan också att stå med ett ersättningskrav. Det är en av de situationer där det lönar sig att ta hjälp innan brevet skickas.
Momsen på p-platser: läget i juli 2026
Det här är den fråga som rört sig mest de senaste åren, och den som flest styrelser undrar över just nu. Kortversionen: ingenting har ändrats i praktiken ännu, men förändringen är fortfarande planerad.
| Datum | Vad som hänt |
|---|---|
| 30 sep 2025 | Skatteverket publicerar ett nytt ställningstagande. Uthyrning av p-plats till medlem ses i de flesta fall som ett eget tillhandahållande och blir därmed momspliktig med 25 procent |
| Mars 2026 | Regeringen tillsätter en utredning som ska undersöka om mervärdesskattelagen kan ändras så att boendeanknuten parkering undantas |
| 23 mars 2026 | Skatteverket skjuter fram tillämpningen till 1 april 2027. Datumet har då flyttats två gånger |
| 4 juni 2026 | Skatterättsnämnden lämnar ett förhandsbesked som går emot Skatteverkets linje och bedömer att upplåtelse till egna medlemmar i vissa fall kan vara momsfri |
| 22 dec 2026 | Utredningen ska redovisas till Finansdepartementet |
| 1 apr 2027 | Planerat datum då Skatteverket börjar tillämpa ställningstagandet på eget initiativ |
För att en p-plats ska vara momsfri krävs enligt Skatteverket att samtliga tre villkor är uppfyllda:
- Platsen ligger inom samma fastighetskomplex som bostaden eller i nära anslutning till den.
- Medlemmen kan inte välja bort platsen och därigenom betala en lägre avgift.
- Medlemmen hyr inte ut platsen vidare mot ersättning i en momspliktig verksamhet.
Det andra villkoret är det som fäller de flesta föreningar. Så fort platsen hyrs separat med egen avgift, vilket är det normala upplägget, är den inte längre underordnad bostaden enligt Skatteverkets bedömning.
Två praktiska saker är värda att göra redan nu, oavsett hur frågan slutligen landar.
Kontrollera om era avtal har en momsklausul. Utan en sådan har föreningen inte rätt att lägga på moms utöver avtalad avgift. Många äldre parkerings- och garageavtal saknar den helt, och då behöver avtalen förhandlas om. Det tar tid, särskilt i en förening med hundra platser.
Räkna på om momsplikt faktiskt är dåligt för er. Momspliktig uthyrning ger avdragsrätt för ingående moms på kostnader som hör till parkeringen. För en förening som står inför en garagerenovering eller en investering i laddinfrastruktur kan det handla om betydande belopp. Skatteverket öppnar dessutom för att redovisa moms upp till sex år bakåt i tiden, förutsatt att föreningen också redovisar utgående moms på de parkeringsintäkter som funnits. Det finns även en beloppsgräns: föreningar med en årsomsättning på högst 120 000 kronor kan vara befriade från moms.
Är ni osäkra på hur det slår i just er förening är det en fråga att ta med er ekonomiska förvaltning, som har full insyn i avtal, avisering och redovisning. Momsfrågan är dessutom kopplad till avdragsrätten för laddstolpar i BRF, så det är klokt att titta på båda frågorna samtidigt om ni planerar en laddinstallation.
Fördelning av platser och kösystem
Styrelsen bestämmer hur platserna fördelas, men inte hur som helst. Likhetsprincipen innebär att medlemmar i samma situation ska behandlas lika. En parkeringspolicy som beslutats av styrelsen och kommunicerats till medlemmarna är det bästa skyddet mot både godtycke och anklagelser om godtycke.
Punkter som en policy bör svara på:
- Hur kön fungerar, hur man ställer sig i den och hur den dokumenteras.
- Om ett hushåll får ha mer än en plats, och vad som gäller när kön är lång.
- Om platser får hyras ut i andra hand, och i så fall på vilka villkor.
- Vad som händer med platsen när lägenheten säljs.
- Vilka fordon som får stå på platsen, och hur avställda fordon hanteras.
Den fjärde punkten är särskilt viktig. Ett parkeringsavtal är ett sidoavtal mellan föreningen och medlemmen, inte en del av bostadsrätten. Det följer alltså inte automatiskt med vid en försäljning. Ett lägenhetsarrende kan i regel bara överlåtas om föreningen godkänner det eller om avtalet uttryckligen tillåter det. Många föreningar väljer ändå att låta platsen följa lägenheten, vilket är fullt möjligt så länge ni gör det konsekvent och skriver in det i policyn. Är du ny i BRF-styrelsen är parkeringspolicyn en av de dokument som är värd att läsa tidigt.
Vad ska en plats kosta?
Det finns ingen lagreglerad nivå. Föreningen sätter avgiften, men bör göra det medvetet.
Sätts avgiften för lågt subventionerar samtliga medlemmar de som har bil, eftersom skillnaden mellan intäkt och faktisk kostnad täcks av årsavgifterna. Kostnaden för en p-plats är inte noll: den omfattar ytunderhåll, belysning, asfaltering, linjemålning, eventuell elförsörjning och snöröjning av parkeringsytorna. För garage tillkommer ventilation, portservice, brandskydd och betongunderhåll, som över tid är en betydande post.
En rimlig metod är att utgå från vad platsen faktiskt kostar föreningen per år och sedan jämföra med marknadsnivån i området. Ligger ni långt under båda är det ett tecken på att övriga medlemmar betalar mellanskillnaden.
Olovlig parkering och kontrollavgift
På föreningens egen mark gäller lagen om kontrollavgift vid olovlig parkering. Det är alltså kontrollavgift som är verktyget, inte felparkeringsavgift, som bara används på gatumark där kommunen bestämmer.
Tre saker måste vara på plats för att en kontrollavgift ska hålla:
- Skyltning. Parkeringsförbudet eller villkoren måste vara tydligt tillkännagivna på platsen med vägmärken. Otydlig eller felaktig skyltning är den vanligaste anledningen till att avgifter faller vid en tvist.
- Rätt att ta ut avgiften. Markägaren, alltså föreningen, har rätten. Anlitar ni ett parkeringsbolag måste den rätten vara överförd genom avtal.
- Rimligt belopp. Kontrollavgiften får inte överstiga den felparkeringsavgift som kommunen fastställt för motsvarande överträdelse där parkeringen skedde.
Notera också att föreningen inte kan kräva både obetald parkeringsavgift och kontrollavgift för samma parkeringstillfälle.
Garaget är också en teknisk anläggning
Parkering diskuteras oftast som en juridisk och ekonomisk fråga, men ett garage är en byggnadsdel med eget underhållsbehov och egna myndighetskrav.
- Brandskydd. Garage utgör normalt en egen brandcell. Genomföringar, dörrar och tätningar behöver kontrolleras, och laddning av elfordon ställer ytterligare krav på placering och avstånd.
- Ventilation. Garageventilationen omfattas av OVK, och en anläggning som inte fungerar ger dålig luft och fuktproblem i konstruktionen.
- Portar. Motordrivna portar omfattas av krav på återkommande kontroll och underhåll. En port som klämmer eller inte reverserar är en säkerhetsrisk.
- Betong och avvattning. Klorider från vintervägar bryter ned betong. Golvbrunnar, oljeavskiljare och tätskikt i garagebjälklag hör till det underhåll som är dyrt att skjuta upp och därför bör finnas i underhållsplanen.
Står ni inför en större garagerenovering eller en ombyggnad av parkeringsytorna hjälper vi till hela vägen genom projekt och entreprenader, från underlag och upphandling till besiktning.
Vanliga frågor
Får parkeringsplatsen följa med när en medlem säljer lägenheten?
Bara om föreningen godkänner det eller om avtalet uttryckligen ger den rätten. Platsen är ett separat avtal och ingår inte i bostadsrätten. Många föreningar väljer ändå att låta platsen följa med, men det bör i så fall framgå av policyn så att alla behandlas lika.
Kan vi säga upp en medlems garageplats för att göra om garaget?
Ja, men eftersom garageplatser omfattas av indirekt besittningsskydd kan medlemmen ha rätt till ersättning om uppsägningen inte har godtagbar grund. En verklig ombyggnad brukar utgöra godtagbar grund, men uppsägningens form och innehåll måste vara korrekta.
Måste vi börja ta ut moms på parkering nu?
Nej. Skatteverket tillämpar sitt ställningstagande på eget initiativ först från den 1 april 2027, och regeringens utredning ska redovisas i december 2026. Använd tiden till att gå igenom era avtal och se om momsklausul saknas.
Får vi bötfälla någon som parkerar fel på gården?
Föreningen kan ta ut kontrollavgift, inte böter. Det förutsätter tydlig skyltning med vägmärken och att beloppet inte överstiger kommunens felparkeringsavgift för motsvarande överträdelse.
Hur hanterar vi en bil som stått avställd i garaget i åratal?
Börja med avtalet. Har medlemmen ett giltigt avtal och betalar sin avgift är utrymmet upplåtet, även om bilen inte används. Vill ni kunna agera behöver villkoren om fordonets skick och användning finnas i avtalet från början. Rör det sig om ett fordon utan avtal på föreningens mark gäller reglerna om olovlig parkering.
Sammanfattning
Parkering utomhus och garage är två olika avtalstyper med olika lagstiftning, och den skillnaden avgör hur ni får säga upp, höja och hantera platserna. Momsfrågan är ännu inte avgjord, men avtalsgenomgången bör göras nu snarare än våren 2027. Och en skriven parkeringspolicy löser fler konflikter i förväg än vad de flesta styrelser räknar med.
Vill ni ha hjälp att gå igenom era parkeringsavtal eller garagets underhållsbehov? Skicka en offertförfrågan så tittar vi på det tillsammans med er.
