En underhållsplan är ett av de viktigaste dokumenten en bostadsrättsförening kan ha. Den beskriver fastighetens tekniska skick, vilka åtgärder som behöver göras, när de bör utföras och vad de beräknas kosta. Ändå saknar många föreningar en aktuell plan – eller har en som aldrig används i praktiken.
Den här guiden går igenom vad en underhållsplan för BRF ska innehålla, varför den är avgörande för föreningens ekonomi och hur ni går från dokument till verklig styrning av ert fastighetsunderhåll.
Vad är en underhållsplan?
En underhållsplan är en teknisk och ekonomisk dokumentation av en fastighets samtliga byggnadsdelar och installationer. Den anger varje komponents bedömda skick, förväntade livslängd och beräknad tidpunkt för underhåll eller utbyte. Planen sträcker sig vanligtvis 30 till 50 år framåt och fungerar som ett beslutsunderlag för styrelsen när det gäller prioriteringar, budgetering och avgiftssättning.
Det är viktigt att skilja mellan en underhållsplan och en statusbesiktning. Statusbesiktningen är en teknisk inventering – en ögonblicksbild av fastighetens skick vid ett givet tillfälle. Underhållsplanen bygger på statusbesiktningen men går längre genom att lägga in tidplaner, kostnadsuppskattningar och prioriteringsordning. Det är övergången från ”så här ser det ut” till ”det här behöver vi göra och det här kommer det att kosta”.
En väl genomarbetad underhållsplan är inte statisk. Den uppdateras löpande när åtgärder utförs, nya behov identifieras eller förutsättningar förändras. Det är ett levande planeringsverktyg – inte en hyllvärmare. Läs mer på Boverket.se
Varför behöver en BRF en underhållsplan?
Ekonomisk förutsägbarhet
Den vanligaste anledningen till oväntade avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningar är bristande planering av underhåll. När ett stambyte eller en takrenovering plötsligt blir akut utan att föreningen har avsatt medel blir konsekvensen antingen en kraftig avgiftshöjning eller ett lån som belastar ekonomin i årtionden. En underhållsplan jämnar ut kostnaderna över tid genom att visa när stora utgifter väntar – så att föreningen kan fondera gradvis istället för att drabbas av ekonomiska chocker.
Lagstiftning och god förvaltningssed
Enligt bostadsrättslagen (1991:614) ska en bostadsrättsförening avsätta medel till en fond för yttre underhåll. Lagen specificerar inte att en underhållsplan krävs, men Bokföringsnämndens allmänna råd och god förvaltningssed förutsätter att avsättningen grundas på en planerad bedömning av framtida underhållsbehov. Revisorer och banker förväntar sig att det finns en aktuell underhållsplan som underlag. Utan en sådan riskerar föreningen anmärkningar i revisionen och sämre villkor vid låneförhandlingar.
Bättre beslutsunderlag för styrelsen
En styrelse som arbetar utan underhållsplan fattar beslut i blindo. Ska taket prioriteras före fasaden? Räcker underhållsfonden till stambytet om fem år? Är det dags att byta fönster nu eller håller de tio år till? Underhållsplanen ger svaren – eller åtminstone de kvalificerade bedömningar som krävs för att styrelsen ska kunna fatta välinformerade beslut istället för att gissa.
Fastighetens marknadsvärde
En bostadsrättsförening med en aktuell underhållsplan och en välfylld underhållsfond signalerar god förvaltning. Det påverkar bostadspriserna i föreningen positivt, eftersom köpare och mäklare alltmer granskar föreningens ekonomi och planerade underhåll innan affären. En förening som kan visa att stambytet är planerat, finansierat och schemalagt inger betydligt mer förtroende än en som saknar plan.
Vad ska en underhållsplan för BRF innehålla?
En komplett underhållsplan omfattar samtliga byggnadsdelar och tekniska installationer som föreningen ansvarar för. Normalt delas dessa in i ett antal huvudkategorier:
- Klimatskal – Tak, fasader, fönster, balkonger, entrépartier och grundkonstruktion. Dessa komponenter skyddar byggnaden mot väder och vind och har ofta de längsta intervallen men också de högsta kostnaderna vid åtgärd.
- Stammar och VVS – Avloppsstammar, vattenledningar, varmvattencirkulation och blandare. Stambyten hör till de mest omfattande och kostsamma åtgärderna en förening kan ställas inför, med typiska kostnader från 100 000 till 200 000 kronor per lägenhet beroende på omfattning.
- Ventilation – Fläktar, kanaler, don och aggregat. Ventilationssystemets funktion påverkar inomhusklimat, energiförbrukning och lagstadgad OVK-besiktning. Äldre F-system och självdragssystem har andra underhållsbehov än moderna FTX-aggregat.
- El och belysning – Stigarledningar, elcentraler, gemensam belysning i trapphus och utemiljö, porttelefoni och passersystem. Äldre elinstallationer kan utgöra en brandrisk och bör bedömas med särskild omsorg.
- Gemensamma utrymmen – Trapphus, tvättstugor, förråd, garage och källare. Ytskikt, maskiner, belysning och ventilation i dessa utrymmen slits kontinuerligt och behöver regelbundet underhåll.
- Utemiljö och mark – Gårdsytor, gångvägar, planteringar, lekplatser, belysning och dränering. Markrelaterat underhåll glöms ofta bort men kan vara kostsamt om exempelvis dränering eller dagvattenhantering eftersätts.
- Hissar – Maskineri, korg, dörrar och styrsystem. Hissar är säkerhetskritiska installationer med lagstadgade krav på besiktning och underhåll.
För varje komponent anger underhållsplanen nuvarande skick (ofta graderat på en skala), bedömd återstående livslängd, rekommenderad åtgärd och tidpunkt samt uppskattad kostnad i dagens penningvärde. Planen bör också innehålla en sammanställning som visar den totala underhållskostnaden per år över planperioden – det som ofta kallas ett kostnadsflödesdiagram.
Vanliga intervaller för planerat underhåll
Varje fastighet är unik, men det finns erfarenhetsbaserade intervaller som fungerar som utgångspunkt. Dessa varierar beroende på fastighetens ålder, byggnadssätt, geografiskt läge och hur väl tidigare underhåll har utförts.
- Tak – Tegel- och betongpannetak håller ofta 40 till 60 år. Plåttak och papptak har kortare livslängd, vanligtvis 25 till 40 år. Plåtdetaljer, hängrännor och genomföringar behöver tillsyn oftare.
- Fasader – Putsade fasader behöver normalt åtgärdas vart 30 till 50 år. Tegelfasader har längre intervall men fogar kan behöva lagas vart 40 till 60 år. Träfasader kräver ommålning vart 8 till 15 år.
- Fönster – Träfönster har en livslängd på 30 till 50 år beroende på underhåll (målning). Aluminiumbeklädda träfönster håller längre. Fönsterbyte är en av de åtgärder som ofta kan skjutas upp med rätt underhåll.
- Stammar – Gjutjärnsstammar har en livslängd på 50 till 70 år. Kopparrör för tappvatten håller 40 till 60 år. Stambyte är den enskilt dyraste åtgärden för de flesta föreningar och kräver lång framförhållning.
- Ventilation – Fläktar och aggregat har en livslängd på 15 till 25 år. Kanaler håller betydligt längre men kan behöva rensas och injusteras regelbundet. OVK-besiktning är lagstadgad med intervaller på 3 eller 6 år beroende på systemtyp.
- El – Stigarledningar och gruppledningar har en livslängd på 40 till 60 år. Elcentraler och säkringssystem kan behöva uppgraderas tidigare om de inte längre uppfyller dagens krav. Belysningsarmaturer i gemensamma utrymmen byts vanligtvis vart 15 till 25 år.
- Hiss – Modernisering av hisskorg och dörrar sker typiskt efter 20 till 30 år. Maskineri och styrsystem kan ha annan livslängd. Hissbesiktning enligt lag sker årligen.
- Balkonger – Betongbalkonger bör besiktigas vart 15 till 20 år. Beroende på skick kan åtgärder variera från ytbehandling till fullständig balkongomgjutning.
- Tvättstugor – Maskiner håller 10 till 15 år i flerbostadshus. Ytskikt och installationer har längre intervall men slits hårt vid hög nyttjandegrad.
→ Läs mer om OVK-besiktning och intervaller
Underhållsplan och ekonomi – så hänger det ihop
Underhållsfonden
Varje bostadsrättsförening ska enligt lag avsätta medel till en underhållsfond (ibland kallad yttre reparationsfond). Hur mycket som ska avsättas per år bestäms av styrelsen – men bör baseras på underhållsplanen. Utan en plan blir avsättningen en gissning, ofta för låg, vilket skapar en skuld till framtiden som nästa styrelse får hantera.
En tumregel som ibland nämns är att avsätta minst 150 till 250 kronor per kvadratmeter bostadsyta och år, men det verkliga behovet varierar kraftigt. En nyproducerad förening med modern standard kan klara sig med lägre avsättningar de första 15 till 20 åren, medan en äldre förening som skjutit upp underhåll kan behöva avsätta betydligt mer.
Avgiftsnivåer
Underhållsplanen ger styrelsen underlag för att sätta rätt avgift. Om planen visar att ett stambyte för 15 miljoner kronor väntar om tio år kan föreningen beräkna hur mycket som behöver fonderas årligen – och fördela den kostnaden jämnt över åren istället för att ta ett stort lån eller höja avgiften drastiskt. Det är i grunden samma princip som att spara till en kommande utgift istället för att kreditköpa den.
Banklån och kreditvärdighet
Banker som lånar ut till bostadsrättsföreningar väger in föreningens underhållsplanering i sin kreditbedömning. En förening med en aktuell plan, rimliga avsättningar och tydlig framförhållning får generellt bättre lånevillkor. Avsaknad av en plan kan tolkas som en risk – att föreningen inte har koll på kommande kostnader och kan behöva låna akut till sämre ränta.
→ Läs mer om ekonomisk förvaltning för BRF
Så tar ni fram en underhållsplan
Steg 1 – Statusbesiktning
Allt börjar med en teknisk genomgång av fastigheten. En besiktningsman eller teknisk förvaltare går igenom samtliga byggnadsdelar och installationer, bedömer skick och dokumenterar brister. Besiktningen kan utföras av en oberoende konsult, av föreningens förvaltare eller en kombination. Det är viktigt att den som utför besiktningen har erfarenhet av den aktuella fastighetstypen och byggnadens ålder.
Steg 2 – Livslängdsbedömning och prioritering
Utifrån statusbesiktningen bedöms varje komponents återstående livslängd. Här krävs erfarenhetsbaserad kunskap – det räcker inte att titta på generella tabeller, utan bedömningen måste ta hänsyn till den specifika fastighetens förutsättningar. En gjutjärnsstam i en fastighet med mjukt vatten kan ha annan livslängd än samma stam i en fastighet med hårt, kalkrikt vatten.
Steg 3 – Kostnadsuppskattning
Varje planerad åtgärd förses med en kostnadsuppskattning. Denna baseras på aktuella marknadspriser och justeras för fastighetens specifika förutsättningar – tillgänglighet, omfattning, Stockholmsspecifika faktorer som logistik i innerstaden eller kulturhistoriska restriktioner. Kostnadsuppskattningarna bör uttryckas i dagens penningvärde med en not om antagen indexuppräkning.
Steg 4 – Tidplan och kostnadsflöde
Åtgärderna placeras på en tidslinje, vanligtvis 30 till 50 år. Här framträder bilden av föreningens totala underhållsbehov: år med tunga investeringar, lugnare perioder och eventuella toppar där flera åtgärder sammanfaller. Planen kan sedan justeras genom att skjuta fram eller tidigarelägga åtgärder för att jämna ut kostnadsflödet – utan att kompromissa med säkerhet eller fastighetens bevarande.
Steg 5 – Förankring och beslut
En underhållsplan som ingen har sett tjänar inget syfte. Planen bör presenteras för styrelsen i sin helhet och sammanfattas för medlemmarna på föreningsstämman. De viktigaste slutsatserna – vilka stora åtgärder som väntar, vad de kostar och hur föreningen planerar att finansiera dem – bör kommuniceras tydligt och begripligt.
Steg 6 – Löpande uppdatering
En underhållsplan bör uppdateras vart tredje till femte år, eller i samband med att större åtgärder genomförs. Varje uppdatering innebär en ny okulär besiktning där gjorda åtgärder bockas av, nya iakttagelser läggs till och kostnadsbedömningarna justeras efter aktuellt prisläge.
Vanliga misstag med underhållsplaner i BRF
Planen tas fram men används aldrig. Det vanligaste misstaget. En konsult anlitas, en rapport levereras, och sedan hamnar den i en pärm. En underhållsplan har bara värde om den aktivt används som underlag vid budgetering, styrelsebeslut och stämmor.
För låga avsättningar till underhållsfonden. Styrelser som vill hålla avgifterna nere frestas att avsätta för lite. Det fungerar kortsiktigt men skapar en tickande bomb – när den stora åtgärden väl kommer finns inga medel.
Planen uppdateras inte. En underhållsplan från 2015 med priser i 2015 års nivå ger inte ett tillförlitligt beslutsunderlag 2026. Kostnader för byggmaterial och entreprenader har ökat betydligt, och åtgärder som ansågs kunna vänta kan ha blivit akuta.
Utemiljö och mark glöms bort. Många underhållsplaner fokuserar på byggnadens klimatskal och installationer men utelämnar gårdsytor, dränering, lekplatser och markbeläggning. Dessa kan vara kostsamma att åtgärda och bör ingå.
Ingen koppling mellan teknisk förvaltare och underhållsplan. Om den som sköter fastigheten dagligen inte har tillgång till eller arbetar med underhållsplanen tappar föreningen den viktigaste återkopplingen – att de som ser fastigheten varje dag kan flagga för avvikelser från planen.
Hur SVEFAB arbetar med underhållsplanering
SVEFAB kombinerar den löpande tekniska förvaltningen med långsiktig underhållsplanering. Det innebär att de förvaltare och tekniker som ronderar fastigheten dagligen också är de som bidrar med observationer till underhållsplanen. En fuktfläck i källaren som upptäcks vid rondering kopplas direkt till dräneringens status i underhållsplanen. Ett ventilationsaggregat som börjar låta ovanligt rapporteras in som en förändrad livslängdsbedömning.
Genom att samla teknisk förvaltning, ekonomisk förvaltning, fastighetsskötsel och projektledning under samma tak säkerställer vi att underhållsplanen inte lever sitt eget liv i en pärm – utan är integrerad i det dagliga förvaltningsarbetet. När en åtgärd i planen närmar sig kan vi stötta styrelsen med upphandling, projektledning och genomförande genom vår projektavdelning.
Vi förvaltar fastigheter i hela Stockholmsregionen och Mälardalen, från sekelskiftesfastigheter med originalstammar till moderna nyproduktioner. Den bredden ger oss erfarenhetsbaserade bedömningar av livslängder, kostnader och prioriteringar som är förankrade i verkliga förhållanden – inte generella branschsnitt.
→ Läs mer om teknisk förvaltning i Stockholm
→ Läs mer om projekt och entreprenader i Stockholm
Vanliga frågor om underhållsplan för BRF
Är en underhållsplan lagstadgad för bostadsrättsföreningar?
Lagen kräver inte uttryckligen en underhållsplan, men bostadsrättslagen kräver avsättning till en underhållsfond. Bokföringsnämndens allmänna råd, god förvaltningssed och revisorer förutsätter att avsättningen baseras på en planerad bedömning – i praktiken en underhållsplan. Från och med de nya reglerna i bostadsrättslagen (2023) ställs dessutom skärpta krav på föreningars ekonomiska planering.
Vad kostar det att ta fram en underhållsplan?
Kostnaden beror på fastighetens storlek och komplexitet. För en typisk bostadsrättsförening med 30 till 80 lägenheter kan en komplett statusbesiktning med underhållsplan kosta 30 000 till 80 000 kronor. Det kan tyckas mycket, men sett i relation till de underhållskostnader planen hanterar – ofta tiotals miljoner kronor – är det en blygsam investering.
Hur ofta bör underhållsplanen uppdateras?
Vart tredje till femte år rekommenderas, eller i samband med att större åtgärder har genomförts. En uppdatering innebär en ny okulär besiktning, justering av livslängdsbedömningar och uppdaterade kostnadsberäkningar.
Vad är skillnaden mellan underhållsplan och underhållsfond?
Underhållsplanen är dokumentet som beskriver vilka åtgärder som behövs och när. Underhållsfonden är de pengar föreningen avsätter för att finansiera dessa åtgärder. Planen styr hur mycket som bör avsättas till fonden.
Vem ansvarar för underhållsplanen i en BRF?
Styrelsen har det yttersta ansvaret. I praktiken anlitas ofta en teknisk förvaltare eller extern konsult för att ta fram och uppdatera planen, men det är styrelsens ansvar att se till att den finns, att den är aktuell och att den används som beslutsunderlag.
Kan vi få hjälp med att ta fram en underhållsplan?
Ja. SVEFAB tar fram underhållsplaner som en del av den tekniska förvaltningen eller som fristående uppdrag. Vi genomför statusbesiktning, livslängdsbedömning, kostnadsuppskattning och presenterar planen för styrelsen med tydliga rekommendationer.
Bör underhållsplanen presenteras på stämman?
Det är stark rekommendation. Medlemmarna har rätt att veta vilka stora åtgärder som väntar och hur de finansieras. En sammanfattning av underhållsplanen vid ordinarie föreningsstämma skapar transparens och underlättar beslut om avgifter och investeringar.
Hur lång bör en underhållsplan vara?
Vanligtvis 30 till 50 år. En kortare plan riskerar att missa stora åtgärder som stambyten eller takrenoveringar. En längre plan kan bli osäker i sina prognoser men ger ändå en indikation om långsiktiga behov.
